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Immobilier Barcelone – Que faire si le propriétaire augmente le loyer

Se loger n’a jamais été aussi cher à Barcelone. Les prix des locations battent leur record historique, et les loyers ont augmenté en moyenne de 200 euros au cours de trois dernières années.

Le phénomène s’est accéléré depuis quelques mois, et il n’est plus rare que les propriétaires soumettent la rénovation du bail à une augmentation de 20 à 40% du prix du loyer. Quels sont les recours du locataire? Quels ont les droits et devoirs du propriétaire? Etat des lieux d’une législation et d’un contexte peu favorables aux locataires.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant le bail?

Sauf mention spéciale dans le contrat de bail, pendant toute la durée du contrat, le propriétaire peut seulement imposer une augmentation de loyer correspondant à l’augmentation de l’indice des prix à la consommation (IPC) ou à l’indice de garanties de la concurrence (IGC). Généralement, les augmentations ne dépassent donc pas les 2% par an et doivent s’appliquer à la date anniversaire du contrat.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer à la fin du bail?

Oui, il peut même le doubler s’il le souhaite, dans la mesure où le contrat de bail arrive à échéance. En réalité, il ne s’agira pas d’une prolongation du contrat d’origine, mais d’un tout nouveau contrat, sans rapport avec l’ancien. Le propriétaire, et en théorie le locataire, peuvent donc y mettre de nouvelles clauses et un nouveau loyer.


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« Le fait qu’un locataire vive dans l’appartement depuis de nombreuses années et s’y comporte très bien ne lui donne aucun droit spécial à l’heure de signer un nouveau contrat » prévient, lucide, un site espagnol de petites annonces. A Barcelone, augmenter les loyers de 15 à 40% à chaque renouvellement de bail est un sport national depuis les années 2000, malgré la grave crise des années 2010. Entretenir de bonnes relations avec le propriétaire ne protège donc aucunement d’une importante hausse, considérée comme tout à fait légitime par le bailleur qui se réfèrera « aux prix du marché » au moment de la signature du nouveau contrat.  

Comment négocier à la baisse la hausse du loyer?

A la fin du contrat de location, il est donc probable que le propriétaire propose un nouveau contrat… accompagné d’une forte augmentation. Le locataire possède tout de même une marge de négociation. Le bailleur s’attend probablement à une contre-proposition, et préfèrera continuer avec des locataires sérieux qui paient à temps et prennent soin de l’appartement, que de se lancer à la recherche de nouveaux clients, pas toujours fiables.

Mieux vaut toutefois s’y prendre tôt. Six mois avant la fin de son contrat, Bertrand raconte qu’il a pris les devants et contacté son propriétaire. Après 5 ans à 800 euros, le bailleur lui proposait un loyer de 1100 euros. « On a mis en avant le fait que nous soyons bons payeurs, nous avons toujours payé à temps, et l’état irréprochable de l’appartement, raconte-t-il, et nous lui avons proposé à notre tour 900€ ». De négociation en négociation, en prenant son temps, Bertrand a réussi à signer pour un loyer de 970 euros, deux semaines avant la fin du bail. Une hausse de 20% tout de même.


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En l’état du marché (prix très élevés et forte demande), la marge reste donc souvent réduite. Alors quitte à payer 20% plus cher, autant négocier en même temps une remise en l’état du logement, que le propriétaire serait de toute façon obligé de faire si le bien revenait sur le marché de la location. Un petit coup de peinture, une réparation qui n’a jamais été faite, une fissure au plafond, etc.. Profitez-en avant de signer un nouveau contrat de trois ans.

Vers qui se tourner?

Syndicat des Locataires

Créé il y a quelques mois, le Syndicat des Locataires de Barcelone propose différentes actions collectives pour faire entendre la voix des locataires, mais également des services de conseil et aide juridique ainsi que des ateliers.

Contact : sindicatdellogateres@gmail.com – carrer Fonthonrada 32 bx (métro Poble Sec) – sindicatdellogateres.org

Service Logement de Barcelone

Le service logement de la Mairie propose des aides au logement pour les foyers les plus défavorisés mais également un service de conseil et médiation. Il existe plusieurs bureaux du service logement à travers la ville.

Contact : via le site habitatge.barcelona 

Service Logement de Catalogne

La Generalitat de Catalunya offre également un service conseil et des aides au logement pour les plus démunis. Pratique aussi pour appuyer votre négociation, l’index des prix du loyer, qui vous permet d’estimer le prix juste pour votre logement, selon l’adresse exacte et son état de conservation, avec une fourchette de prix maximum et minimum.

Contact : Carrer Diputació,92 ou Carrer d’Aragó, 244-248 à Barcelone – Index des prix des loyers en cliquant ici