Le plafonnement des loyers a réussi à stopper l’envolée des prix à Barcelone. Mais décrocher un appartement est devenu un véritable parcours du combattant.
1153 euros : c’est le prix du loyer moyen à Barcelone au troisième trimestre 2025, en hausse de seulement 1,5% par rapport au trimestre précédent. Une stabilisation qui semble désormais s’installer, depuis l’instauration du plafonnement des loyers. Visiblement, la loi a donc fonctionné pour stopper la folle envolée des prix, qui avaient grimpé de 42% en 10 ans.
« C’est vrai qu’on recommence à voir sur le marché des appartements à moins de 1000 euros dans le Born, ou un 3 chambres à 1100 euros à Vallcarca, sans encadrement des loyers, ils seraient à 400 euros de plus », explique Laure Condamine, chercheuse d’appartement française à Barcelone depuis 10 ans. Mais ce qui aurait pu être une bonne nouvelle pour les locataires cache en réalité une nouvelle galère : la raréfaction des biens disponibles.
Effarés par l’encadrement des loyers, qui les empêche de fixer le prix librement, de nombreux propriétaires ont choisi de vendre ou se sont tournés vers le marché des locations temporaires, d’une durée inférieure à un an et non plafonné. Mais depuis le début de l’année, le plafonnement concerne aussi les locations temporaires, et le déplacement vers le marché de la vente s’est accéléré.
Résultat : la demande continue d’être forte, mais l’offre se réduit comme peau de chagrin. Depuis l’approbation du plafonnement des loyers, le nombre d’offres a chuté de près de 40% sur les portails immobiliers. Et le nombre de signatures de baux locatifs a lui aussi baissé de 30% en 3 ans.
Un marché figé
Car en plus des propriétaires qui ne mettent plus leurs biens en location, les locataires actuels ne déménagent plus. « Je regarde les annonces de temps en temps, mais pour le même prix que ce que je paie actuellement, j’aurais un appartement plus petit, sans terrasse et dans un quartier excentré », explique Estelle, qui vit depuis 6 ans dans un appartement de 65 mètres carrés à 950 euros près de l’Arc de Triomf. « Tous les locataires s’accrochent à leur appartement et n’en bougent plus, car ils ont des prix plus avantageux que le marché actuel, donc il y a beaucoup moins de mouvement », confirme Olivier Goldstein, chasseur d’appartement et animateur du podcast Immobilier en Espagne : mode d’emploi.
A l’heure où nous écrivons ces lignes, le portail immobilier Idealista affiche moins de 900 annonces. Un chiffre qui s’amenuise de jour en jour. Alors mathématiquement, le nombre de postulants par bien explose. En 10 minutes, l’annonce d’un appartement de 4 chambres à 1400 euros a déjà reçu 60 demandes de contact. Certains ne restent ainsi pas plus de 24 heures en ligne, pour éviter aux agences de devoir répondre à des centaines de demandes. Côté locataires, la concurrence est telle que la question n’est même plus d’être sélectionné pour décrocher le bail : il faut déjà avoir la chance de pouvoir visiter le logement.
« L’offre est devenue très très faible ces derniers mois, poursuit Laure Condamine, les appartements ne sont plus mis en ligne, ils se louent de plus en plus en off market ». Le off market, c’est ce marché parallèle qui ne passe pas par les portails immobiliers. « Une agence qui fait rentrer un appartement en location entre 1000 et 1500 euros, voire 2000, sait qu’elle va le louer très facilement alors avant de le mettre en ligne et de devoir gérer 400 demandes, elle le fait d’abord passer à son réseau d’agents ou de chasseurs, et le plus souvent, c’est suffisant pour trouver des locataires ».
Laure Condamine explique ainsi que des 4 appartements trouvés pour ses clients depuis le début de l’année, 3 provenaient du off market et étaient donc inaccessibles à de simples particuliers. « Le plafonnement des loyers a été un début de réponse à la crise, mais ce n’est pas LA réponse », insiste Olivier Goldstein.
Barcelone a réussi à freiner l’envolée des prix mais manque cruellement d’appartements. Selon plusieurs études, la ville aurait besoin de construire 10 000 nouveaux logements chaque année pour faire face à la demande. Elle n’en atteint même pas le tiers.
