Près de 500 000 baux arrivent à échéance en Espagne en 2026, dans un marché locatif sous forte tension. De nouveaux dispositifs prolongent les contrats jusqu’en 2027 et redéfinissent les règles du renouvellement.
Le marché locatif espagnol reste sous pression, en particulier dans les grandes zones urbaines où la demande dépasse largement l’offre disponible. Cette situation entretient une hausse structurelle des loyers et rend plus complexe l’accès ou le maintien dans un logement pour une partie des ménages.
Dans ce contexte, le gouvernement de Pedro Sánchez a mis en place un dispositif exceptionnel de prorogation des baux, entré en vigueur le 22 mars 2026. Ce mécanisme permet, dans certaines conditions, de prolonger des contrats de location au-delà de leur échéance initiale, avec une extension possible jusqu’en 2027.
Mais cette mesure ne s’applique ni automatiquement ni à tous les logements. Elle repose sur des critères précis liés au type de bail, à l’usage du logement et aux conditions du contrat initial.
Qui peut demander la prolongation du bail ?
La prorogation concerne principalement les locataires occupant leur logement à titre de résidence principale. Ce sont eux qui peuvent solliciter une extension du bail lorsque celui-ci arrive à son terme.
La démarche doit être faite de manière formelle et écrite avant le 28 avril 2026, date limite fixée pour demander la prolongation, avec preuve de réception. Elle engage une procédure permettant, si les conditions sont réunies, d’obtenir une prolongation pouvant aller jusqu’à deux ans supplémentaires.
Dans les faits, ce dispositif modifie la logique du renouvellement des baux. La LAU, c’est-à-dire la loi espagnole sur les baux urbains qui encadre les locations de logement, prévoyait dans certains cas une reconduction tacite des contrats. Désormais, la prorogation repose sur une demande expresse du locataire et un encadrement légal précis des conditions d’application.
Les logements concernés
Tous les contrats de location ne sont pas concernés par cette prorogation. Le dispositif vise uniquement les logements utilisés comme résidence principale et dont les baux expirent entre le 22 mars 2026 et le 31 décembre 2027.
Les locations touristiques ne relèvent pas de la loi espagnole (LAU) et sont encadrées par des règles régionales spécifiques. Elles ne bénéficient pas des dispositifs de prorogation.
Les locations saisonnières ou temporaires, comme celles destinées aux étudiants ou aux travailleurs en mobilité, relèvent d’un régime distinct et ne sont pas concernées.
Si la règle est nationale, son impact peut varier selon les territoires. Certaines communautés autonomes, comme la Catalogne, appliquent des mesures supplémentaires dans les zones tendues, ce qui renforce les contraintes sur le marché locatif local, notamment à Barcelone. À l’inverse, d’autres régions comme Madrid restent davantage alignées sur le cadre national.
Le propriétaire peut-il refuser ?
Le propriétaire ne dispose pas d’une liberté totale pour refuser la prorogation. Lorsque les conditions légales sont réunies, la prolongation s’impose.
Le refus n’est possible que dans des cas strictement encadrés par la loi, notamment lorsque le logement est destiné à un usage personnel du bailleur ou de sa famille, et sous réserve de justification.
En dehors de ces situations, le contrat est prolongé selon les modalités prévues, ce qui limite la capacité du propriétaire à récupérer son bien à court terme.
Les loyers peuvent-ils augmenter ?
Pendant la période de prorogation, les loyers sont encadrés avec une hausse limitée à environ 2 % par an maximum, indépendamment de l’inflation.
Ce mécanisme permettrait aux ménages d’économiser entre 182 € et 658 € sur 2026-2027, et jusqu’à 867 € en Communauté de Madrid ou 790 € en Catalogne, zones particulièrement tendues.
Que se passe-t-il si la loi évolue ?
Le dispositif repose sur un cadre temporaire susceptible d’être modifié ou supprimé. Le vote au Congrès est prévu le 28 avril 2026, ce qui crée une forte incertitude politique.
Même en cas de changement ou de rejet du texte, les demandes effectuées entre le 22 mars 2026 et le 28 avril 2026 devraient rester valables selon les règles annoncées.
Cette incertitude pousse certains locataires à anticiper leurs démarches, tandis que d’autres acteurs du marché attendent une clarification du cadre légal.
