Longtemps, quitter Barcelone pour une commune plus éloignée permettait de trouver un logement plus grand et moins cher. Mais sous l’effet de la hausse des prix, du télétravail et du manque de biens disponibles, la crise immobilière s’étend désormais bien au-delà de la capitale catalane.
La carte de la crise du logement est en train de changer en Catalogne. Le problème ne concerne plus seulement Barcelone, l’Hospitalet ou les communes les plus recherchées de la première couronne métropolitaine.
À mesure que les prix augmentent dans les grandes villes, les ménages élargissent leur périmètre de recherche. Ils se tournent vers des communes plus petites, parfois situées à plusieurs dizaines de kilomètres de leur lieu de travail. Cette nouvelle demande fait progressivement monter les prix dans des territoires qui semblaient encore préservés.
Le logement est désormais considéré comme le principal problème par environ 30% des personnes vivant en Catalogne. Une inquiétude qui s’explique notamment par le décalage persistant entre les salaires et les prix immobiliers.
Avec un salaire, on achète de moins en moins de mètres carrés
Pour mesurer cette perte de pouvoir d’achat immobilier, l’économiste Sergi Basco, professeur à l’Université de Barcelone, propose un calcul simple : comparer le salaire annuel moyen au prix d’un mètre carré.
En 2015, un salaire médiant en Catalogne correspondait théoriquement au prix d’environ 13,5 mètres carrés de logement. En 2023, ce chiffre était tombé à 12,3 mètres carrés. En prolongeant l’évolution récente des prix et des rémunérations, il passerait sous les 12 mètres carrés en 2025. La situation est encore plus tendue dans la grande couronne de Barcelone. Le nombre de mètres carrés accessibles avec un salaire moyen y serait passé de 13 en 2015 à seulement 10 en 2025.
Cette comparaison reste théorique : personne n’achète évidemment un logement avec une seule année de salaire brut. Elle permet cependant d’illustrer une tendance très concrète. Les prix progressent plus rapidement que les revenus, même si le salaire brut annuel moyen en Catalogne est passé de 29 979 euros en 2023 à 31 730 euros en 2024.
Des Barcelonais de plus en plus nombreux à regarder vers les villages
Face aux prix barcelonais, les petites villes et les zones rurales apparaissent encore comme une solution. Dans certains villages, il est possible de trouver un appartement à louer pour 400 ou 500 euros par mois, et une maison plus grande autour de 700 ou 800 euros.
Mais l’intérêt pour ces territoires augmente rapidement. Le portail spécialisé Viure a Rural a reçu en un an sept fois plus de demandes qu’en 2024, selon les informations recueillies par la radio locale RAC1. Les associations de petites communes constatent, elles aussi, une forte progression des recherches de logements. Cette pression produit un paradoxe : certains villages de moins de 1 000 habitants disposent de maisons anciennes ou inoccupées, mais n’ont pratiquement aucun logement immédiatement habitable à proposer. Les biens disponibles nécessitent souvent d’importants travaux ou restent bloqués par des successions et des situations de propriété complexes.
Des logements moins chers, mais souvent plus anciens
Les écarts de prix entre Barcelone et le reste de la Catalogne restent importants. Dans les Terres de l’Ebre, par exemple, le salaire moyen permettait théoriquement d’acheter 29,3 mètres carrés en 2015, contre environ 30 mètres carrés en 2025. À première vue, l’accessibilité au logement y aurait donc légèrement progressé. Mais cette lecture masque la réalité du parc immobilier.
Au cours des dix dernières années, les Terres de l’Ebre, au sud de la Catalogne, n’ont représenté qu’environ 1 % des nouveaux logements construits en Catalogne, alors que le territoire concentrait 2,5 % des transactions. À l’inverse, la région métropolitaine de Barcelone regroupait 66 % de la construction neuve et 56 % des ventes.
Autrement dit, une part importante des logements achetés en dehors de la métropole sont des biens anciens. Leur prix au mètre carré peut être inférieur, mais ils nécessitent souvent des rénovations, sont moins bien isolés et peuvent être éloignés des transports, des établissements scolaires ou des services médicaux. Acheter davantage de mètres carrés ne signifie donc pas nécessairement bénéficier de meilleures conditions de vie.
La construction reste insuffisante et très concentrée
La Catalogne a enregistré 15 589 mises en chantier en 2025, dont 10 553 dans la province de Barcelone. Girona en comptait 2 834, Tarragona 1 492 et Lleida seulement 710. Cette progression ne suffit pas à effacer plusieurs années de faible production. La construction de logements sociaux reste notamment très éloignée de ses niveaux passés. Entre 2013 et 2023, environ 1 569 logements protégés ont été lancés chaque année en Catalogne, contre plus de 6 000 par an durant la période précédente étudiée par la chaire Habitatge i Futur de l’Université Pompeu Fabra.
Le manque d’offre ne se limite donc pas aux logements neufs. Dans les petites communes, l’enjeu consiste également à remettre sur le marché les logements vides, à financer leur rénovation et à accompagner les propriétaires qui ne disposent pas des moyens nécessaires pour réaliser les travaux.
Construire, mais aussi mieux relier le territoire
Déplacer les habitants toujours plus loin de Barcelone ne constitue pas une politique du logement à elle seule. Une commune peut proposer des prix attractifs, mais rester inaccessible aux personnes qui doivent se rendre quotidiennement dans la capitale catalane. Le développement de nouvelles zones résidentielles doit donc être accompagné de transports publics fiables, d’écoles, de commerces, de services de santé et d’un accès correct à Internet.
La crise du logement ne disparaît pas lorsqu’elle quitte Barcelone. Elle change simplement de forme. Dans la métropole, elle se traduit par des prix très élevés et des logements de plus en plus petits. Dans les villages, elle prend la forme d’une pénurie de biens habitables, d’un parc vieillissant et d’un manque de connexions avec les principaux bassins d’emploi.
L’alternative rurale existe encore, mais elle ne pourra absorber durablement la demande qu’à condition de rénover les logements disponibles, de construire dans les territoires qui en ont besoin et de mieux connecter les petites communes au reste de la Catalogne.
