Alors que les loyers explosent et que des milliers de familles peinent à se loger, l’Espagne compte près de quatre millions de logements inoccupés. Un paradoxe qui interroge dans un pays où la construction de nouveaux appartements est présentée comme l’une des principales solutions à la crise immobilière.
Des habitants qui cherchent désespérément un toit, et des millions de logements qui restent vides. L’Espagne affiche un paradoxe immobilier spectaculaire. D’après le dernier recensement de l’Institut national de la statistique (INE), 3,8 millions de logements sont considérés comme vacants dans le pays, soit 14,4 % du parc immobilier. Autrement dit, près d’un logement sur sept.
Ces chiffres, issus du recensement de 2021, reviennent au cœur du débat sur la crise du logement. Plutôt que de miser uniquement sur la construction de nouveaux immeubles, l’Espagne devrait commencer par remettre sur le marché une partie de son immense parc immobilier inutilisé. Une piste qui prend une dimension particulière alors que les expulsions de Maricarmen à Madrid et d’Olga à L’Hospitalet de Llobregat, près de Barcelone, ont ravivé les tensions autour de l’accès au logement.
L’Espagne possède déjà l’un des plus grands parcs immobiliers d’Europe
Contrairement à une idée répandue, l’Espagne ne manque pas de logements en proportion de sa population. Avec 544 logements pour 1 000 habitants, elle possède l’un des taux les plus élevés de l’Union européenne. À titre de comparaison, l’Allemagne en compte 512 et les Pays-Bas 455. Cette particularité s’explique notamment par l’histoire immobilière du pays. Sous la dictature franquiste, la propriété privée était encouragée à grande échelle. Entre 1961 et 1975, près de quatre millions de logements sociaux ont été construits pour accompagner l’exode rural et la croissance démographique.
Mais contrairement à d’autres modèles européens, une grande partie de ces appartements a progressivement quitté le parc social pour rejoindre le marché privé, une fois leur période de protection terminée. Puis est arrivée la frénésie immobilière des années 2000. Entre 2003 et 2006, l’Espagne a construit environ quatre millions de logements supplémentaires, alimentant une bulle qui éclatera quelques années plus tard. Résultat : le pays dispose aujourd’hui d’un parc immobilier considérable, mais dont la répartition géographique et l’utilisation ne correspondent pas toujours aux besoins de la population.
Plus de 400 000 logements vides en Catalogne
La Catalogne illustre particulièrement ce paradoxe. Alors que Barcelone figure parmi les villes espagnoles où l’accès au logement est le plus difficile, la région comptait environ 419 000 logements vacants lors du dernier recensement. Dans la capitale catalane, près de 75 500 appartements étaient classés comme inoccupés en 2021. À Madrid, ce chiffre approchait les 97 000. Le phénomène ne concerne pas uniquement les grandes métropoles. À Sabadell, par exemple, 5 644 logements seraient vides, soit environ 6 % du parc local.
Remettre une partie de ces biens en circulation pourrait contribuer à soulager la pression sur le marché immobilier. Mais tous les logements vacants ne se situent pas là où la demande est la plus forte. À l’échelle nationale, près de 45 % d’entre eux se trouvent dans des communes de moins de 10 000 habitants. Certains nécessitent également d’importants travaux ou ne correspondent plus aux besoins actuels. Le chiffre de quatre millions ne représente donc pas autant d’appartements immédiatement disponibles à la location. D’autant que les données officielles reposent sur la consommation électrique enregistrée en 2021, et non sur une inspection individuelle des biens.
Construire toujours plus, une solution coûteuse
Face à la crise, la Banque d’Espagne estime nécessaire la création de plusieurs centaines de milliers de logements supplémentaires, principalement dans les territoires où la demande dépasse largement l’offre. Mais construire à grande échelle pose deux difficultés majeures : le coût environnemental et le manque de main-d’œuvre. Selon les estimations , la construction de 750 000 nouveaux appartements pourrait générer entre 30 et 35 millions de tonnes de CO₂.
À l’inverse, réhabiliter des bâtiments existants permet de conserver une grande partie des structures et des matériaux déjà produits, tout en limitant l’artificialisation de nouveaux terrains. Le secteur de la construction doit également faire face à une pénurie de travailleurs qualifiés, qui complique la réalisation rapide de nouveaux programmes immobiliers. La rénovation pourrait donc constituer une solution complémentaire, en particulier dans les villes moyennes et les communes bien reliées aux grands bassins d’emploi.
Taxer les logements vides, la solution venue du Canada ?
Pour encourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, les deux universitaires citent l’exemple de Vancouver, au Canada. La ville a instauré une taxe spécifique sur certains logements laissés vacants pendant une grande partie de l’année. Selon les résultats mis en avant dans leur analyse, cette politique aurait contribué à réduire de 36 % le nombre de logements vides concernés et permis de collecter 115 millions de dollars destinés au logement social.
Une mesure qui pourrait inspirer les pouvoirs publics espagnols, même si son application dépendrait du contexte juridique, fiscal et immobilier local. La taxation n’est cependant pas l’unique piste. Des aides à la rénovation, des garanties pour les propriétaires qui acceptent de louer leurs biens ou encore une amélioration des transports vers les villes périphériques pourraient également contribuer à mobiliser le parc existant. L’enjeu dépasse d’ailleurs la seule question des loyers. Réhabiliter les logements vacants dans les communes rurales permettrait aussi de lutter contre la désertification de certains territoires, à condition de développer les transports publics, le télétravail et les services de proximité.
Reste une difficulté essentielle : les logements vides ne se trouvent pas nécessairement là où les Espagnols souhaitent vivre. Leur mobilisation ne suffira donc pas, à elle seule, à résoudre la pénurie dans les zones les plus tendues. Dans un pays où la crise immobilière s’aggrave, ces millions de logements inoccupés posent néanmoins une question : avant de construire toujours plus, pourquoi ne pas mieux utiliser ce qui existe déjà ?
