mardi 14 octobre 2025

Français et prêt immobilier : France vs Espagne, que choisir ?

banques espagnoles

L’idée de vivre en Espagne ou d’y investir dans la pierre séduit nombre de Français. Mais quand il s’agit de financement, la question se pose : vaut-il mieux emprunter auprès d’une banque française, ou auprès d’une banque espagnole ? Taux, durée, assurances, montage du dossier, garanties : tout compte. 

Où se trouvent les taux d’intérêt les plus avantageux ?

En France, les taux immobiliers ont beaucoup fluctué ces dernières années, mais au premier semestre 2025, « on observe des taux fixes souvent entre ~3 % à ~4 % pour des durées classiques (20-25 ans), selon le profil de l’emprunteur, la durée et l’apport », explique à Equinox Magali Zanin, conseillère bancaire basée à Montauban, près de Toulouse en France. L’assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie ou hypothèque viennent également augmenter le coût global de façon non négligeable pour un projet immobilier. 

En Espagne, pour les non-résidents, les taux sont un peu plus élevés et les conditions plus strictes. On parle de taux fixes ou variables autour de ~3,5 % à ~6 %, d’après les données de la plateforme Idealista, selon les banques, la durée, l’apport et la localisation. Pour les Français bénéficiant du statut de résident espagnol, les taux sont souvent un peu plus favorables, mais restent néanmoins soumis à de nombreux facteurs tels que le lieu de vie (les taux varient selon la communauté autonome), le mode de taux (variable ou fixe) ou encore le profil du demandeur. 

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Ainsi, si votre dossier est solide, vous pouvez obtenir de meilleurs taux en France, surtout sur taux fixe. En Espagne, le variable lié à l’Euribor est plus commun, mais peut s’avérer risqué si les taux montent. Pour le fixe, les taux espagnols se rapprochent des valeurs françaises, mais présentent souvent avec un supplément ou des conditions plus restrictives pour les non-résidents.

Durée, apports, garanties… Quel pays est le plus abordable ? 

En France, « l’apport représente souvent entre 10 % à 20 % du prix total », explique la banquière Magali Zanin, parfois même moins selon la banque, tandis qu’en Espagne, particulièrement pour les non-résidents, il faut prévoir entre 30 % et 40 % du prix du bien, sans compter les frais annexes de montage du dossier bancaire. 

Concernant l’octroi du crédit immobilier (également appelé Loan to value), en Espagne, les banques pour non-résidents ne prêtent généralement que 60-70 % de la valeur du bien, parfois moins d’après le portail immobilier Idealista. En France, certaines banques avec garanties ou aides peuvent aller plus haut selon le cas.

Concernant la temporalité du prêt, en France, les durées moyennes sont de 20 à 25 ans (parfois 30 ans selon les banques et l’âge de l’emprunteur). En Espagne, pour les résidents, on peut obtenir des prêts plus longs (jusqu’à 30-40 ans), mais pour les non-résidents, les durées restent souvent plus modestes (15-20 ans). 

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Assurance, frais annexes : que choisir ?

L’assurance emprunteur est obligatoire dans les deux pays, mais les tarifs, garanties et modalités peuvent fluctuer fortement. En France, le marché de l’assurance prêt est mature, la délégation d’assurance est possible, les garanties pandémies, perte d’emploi, etc., selon les cas. En Espagne, les banques peuvent imposer certaines assurances liées au prêt ou au bien, ou réclamer des produits additionnels pour obtenir des taux réduits. 

Concernant les frais de dossier, en Espagne, les montants déboursés oscillent entre 0,5 % et 1,5 % du montant du prêt, les frais d’expertise autour de 300-600 € et les droits d’enregistrement au registre de la propriété (~0,2 %). En France, les frais de notaire, les frais de garantie (hypothèque ou caution), les frais de dossier, etc., sont bien établis, mais le pourcentage total dépend de plusieurs facteurs comme la localisation de la région, le type de bien (neuf ou ancien), etc.

Montage du dossier, contraintes administratives : à quoi s’attendre ?

Les banques françaises prêtant sur des biens situés en France ou en zone Euro ont une familiarité certaine avec les documents, les évaluations, les garanties. Si vous êtes Français, avec revenus en France, il peut être plus simple de convaincre votre banque française de financer un bien en Espagne, « mais elles demanderont des garanties supplémentaires (hypothèque sur un bien en France par exemple) ou des cautions ». 

Les banques espagnoles exigent souvent un NIE (numéro d’identité d’étranger), la preuve de revenus réguliers, justificatifs bancaires, et un apport élevé pour les non-résidents. Le montage du dossier peut être plus rigide, et les délais plus longs si des documents étrangers sont impliqués. Le risque d’imposition étrangère doit aussi être pris en compte : frais fiscaux locaux, différence de régime d’imposition pour les non-résidents, coûts liés à la gestion d’un bien à l’étranger, etc.

Quand choisir et comment ?

Si vous êtes Français, avec de bons revenus, apport significatif, vous pourriez obtenir de meilleures conditions en France, surtout pour un prêt à taux fixe, et éviter les incertitudes liées au change ou aux lois étrangères.

Si vous avez l’intention de vous installer en Espagne, avec résidence, ou si vous êtes non-résident mais avez un dossier très solide, emprunter en Espagne peut être intéressant, surtout pour profiter des taux variables ou des conditions locales moins coûteuses sous certaines conditions.

Il faut également peser les coûts annexes : traduction des documents, frais de notaire espagnol/taxe locale, moyens de garantie, assurances obligatoires imposées par la banque espagnole. Autant d’éléments qui peuvent compenser un taux d’emprunt espagnol au premier abord plus attractif.

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