Dans un contexte de crise aiguë du logement, le Parlement catalan a voté hier une loi pionnière pour réguler les locations de courte durée et de chambres chez l’habitant. L’objectif : mettre fin aux dérives du marché locatif en soumettant ces baux aux mêmes règles que les locations classiques, notamment en matière de plafonnement des loyers.
Depuis la loi d’encadrement des loyers imposant un montant maximum de location, nombre de propriétaires avaient décidé en Catalogne de proposer leur bien uniquement en location temporaire (de temporada) de moins de 11 mois et normalement destinés aux non-résidents. Une option qui leur permettait de fixer leur prix à leur guise, et de l’augmenter librement à chaque fin de bail.
Résultat : encore moins de logements disponibles pour les résidents, parfois contraints d’accepter ce type de bail, faute d’offre disponible. Ces pratiques ont explosé : à Barcelone, plus d’un quart des nouveaux contrats signés en 2025 étaient de type temporaire, soit une augmentation de 60% en un an.
Ce que change la nouvelle loi
Désormais, tout nouveau contrat de location temporaire, sauf s’il est à usage touristique ou de loisirs, devra respecter les règles des baux long terme, notamment l’encadrement des loyers. Sont concernés les contrats de location motivés par des raisons professionnelles, des études, un traitement médical ou des travaux. Les contrats devront mentionner l’objet précis du séjour et l’adresse principale du locataire.
La loi vise également les colivings, un mode de location en plein essor ces dernières années. Même si le bail mentionne des services annexes ou une durée limitée, c’est l’usage réel de l’habitat qui prévaut. S’il est résidentiel, il est soumis au nouveau texte. Seuls les colivings assimilables à des appart-hôtels, dont l’activité peut être clairement qualifiée de touristique ou non résidentielle, échappent à cette régulation.
Autre mesure forte : la location de chambres sera désormais soumise à un plafond global. Le cumul des loyers perçus pour chaque chambre d’un même logement ne pourra excéder le loyer maximal autorisé pour l’appartement entier, selon l’indice officiel des prix. Fini les appartements de 10 chambres à 800 euros. Les locations strictement touristiques, elles, restent exclues de cette régulation, car elles relèvent déjà d’une réglementation spécifique avec licence et taxes associées.
Reste à savoir désormais comment va réagir le marché. A la mise en vigueur du plafonnement des loyers pour les baux long terme, une immense partie des propriétaires avaient décidé de basculer en temporaire ou de tout simplement retirer leur bien du marché locatif. Quel effet aura cette nouvelle réglementation ? « Le vrai sujet, ce n’est pas tellement le plafonnement, ni la régulation, c’est vrai que les contrats temporaires étaient devenu un problème pour les habitants, mais il faut créer un indice de référence des prix beaucoup plus cohérent, estime Romain Traversino, directeur de l’agence immobilière J’achète en Espagne à Barcelone, il faudrait un indice avec davantage de variables, pour que le prix puisse être vraiment différent si l’appartement est complètement rénové par exemple ».
Une application express à Barcelone
Ce texte, soutenu par la gauche (PSC, ERC, Comuns, CUP) introduit aussi un arsenal de contrôle : création d’un registre des grands propriétaires, inspections avec pouvoir de sanction (jusqu’à 900.000 euros), et renforcement du droit de préemption des municipalités.
Mais la loi ne fait pas l’unanimité. La droite du PP et l’extrême droite de Vox dénoncent une « expropriation déguisée », tandis que les indépendantistes conservateurs de Junts critiquent une atteinte aux compétences et à l’attractivité pour les investisseurs. Le texte sera porté devant le Tribunal constitutionnel, qui devra prochainement statuer sur sa validité.
Pour être mise en vigueur, la nouvelle norme encore être publiée au bulletin officiel. Elle s’appliquera exclusivement aux nouveaux baux, pas aux contrats déjà en cours.De son côté, le maire de Barcelone Jaume Collboni, fervent défenseur du texte, a indiqué qu’il l’appliquerait dans la ville dès sa publication.
