La ville mise sur la surélévation de ses immeubles pour créer de nouveaux logements, une piste ancienne que la crise remet brutalement au goût du jour. Entre spéculation, contraintes normatives et urgence sociale, le débat divise autant qu’il fascine.
Barcelone manque de terrain. C’est un fait que personne ne conteste. Face à une crise du logement qui s’aggrave, les prix ont augmenté de près de 10 % en 2025 selon les chiffres de la mairie, la ville remet sur la table une vieille idée : les « remontas », littéralement les « surélévations », ces étages supplémentaires ajoutés au sommet d’immeubles existants qui permettraient de créer des logements sans toucher au sol.
En avril 2026, la municipalité a présenté un plan sur sept ans visant à doubler le parc de logements abordables d’ici 2033, en générant 18 400 nouveaux foyers. Les surélévations y figurent explicitement, aux côtés d’autres pistes comme la construction sur des équipements publics ou la reconversion de rez-de-chaussée commerciaux. La formule semble élégante. Mais pour Zaida Muxí Martínez, architecte et urbaniste barcelonaise, comme pour Enric Aragones, porte-parole du Syndicat des locataires de Barcelone, la réalité est bien plus complexe et les précédents historiques, pas franchement rassurants.
Un héritage encombrant
Les surélévations ne sont pas une invention d’aujourd’hui. Sous la direction de Porcioles, maire emblématique de la période franquiste dans les années soixante, de nombreux immeubles barcelonais ont déjà été surélevés, sans contrôle architectural ni objectif social. « Dans la zone non protégée de l’Eixample », le grand quartier en damier construit au XIXe siècle, cœur bourgeois de la ville « il y a des surélévations très laides, comme un casque de béton posé sur un bâtiment », explique Zaida Muxí Martínez.
Ces ajouts disgracieux sont encore visibles aujourd’hui pour qui se promène dans le quartier. C’est d’ailleurs ce passé qui pousse Jordi Valls, adjoint au maire chargé du Logement, à la prudence. Dans les colonnes d’El Periódico, il reconnaît : « Il faut étudier ces surélévations, mais cela ne signifie pas que nous allons les réaliser sans contrôle, car il existe une expérience extraordinairement négative à Barcelone, où elles ont généré des plus-values privées non contrôlées par le secteur public. »
L’architecte Santiago Cirugeda avait lui aussi joué avec cette idée, de façon provocatrice : au début des années 2000, il avait présenté en plein milieu des Ramblas un kit de construction préfabriquée permettant aux habitants les plus modestes de se surélever eux-mêmes, avant que la mairie ne s’agite et tente, sans succès, de l’en empêcher.
Le vrai problème : des logements vides, pas manquants
Avant même de construire vers le haut, le Syndicat des locataires pointe une réalité souvent occultée dans le débat public. « On parle de manque d’offre comme s’il manquait physiquement des appartements, mais dans l’Eixample, un tiers des logements ne sont pas habités », rappelle Enric Aragones. Ces appartements sont détournés vers la location saisonnière, les colocations touristiques, les hébergements Airbnb ou restent en usage de bureaux.
Autrement dit, le problème n’est pas tant l’absence de murs que leur mauvais usage. « Si on construit de nouveaux logements sans mécanisme pour garantir qu’ils servent à loger des gens, on aura le même problème », avertit-il. Une critique qui s’applique directement aux surélévations : rajouter des étages dans un marché insuffisamment régulé, c’est potentiellement créer de nouvelles terrasses de luxe ou de nouveaux appartements touristiques, pas des logements abordables. La mairie en est consciente : Jordi Valls conditionne explicitement tout soutien public à ce que les logements créés soient « uniquement des logements protégés », et pose comme principe que toute plus-value générée par un changement urbanistique doit être « partagée avec le secteur public ».
Subventionner qui, pour quoi ?
Aujourd’hui, les surélévations privées qui se font dans l’Eixample ont une tout autre allure que celles de l’ère franquiste : soignées, branchées, avec terrasses panoramiques, et très chères. « Avoir une terrasse à Barcelone, c’est quelque chose de très recherché et de très cher », note l’architecte. Ce qui pose une question fondamentale : si la puissance publique subventionne ces chantiers, qui en bénéficie vraiment ? « Pourquoi subventionner ceux qui ont déjà de l’argent ? », interroge-t-elle. Le plan municipal prévoit un mécanisme concret où la mairie achèterait des « droits aériens » c’est-à-dire la capacité juridique de construire sur des immeubles existants où la réglementation le permet et subventionnerait les travaux en échange de la cession des logements créés au parc public.
Une première expérience pilote sur un immeuble nécessitant une réhabilitation est prévue pour tester la viabilité du dispositif. Pour que la mesure tienne dans le temps, encore faudrait-il que le statut de logement social soit permanent. Car en Espagne, cette protection avait longtemps une durée limitée, quinze, vingt ou trente ans selon les régions, avant que le bien ne retourne au marché libre. « Le Pays Basque a été le premier à imposer que ce statut soit définitif », rappelle Muxí Martínez.
Une stratégie parmi d’autres, pas une solution miracle
Les obstacles restent nombreux : quartiers historiques protégés où les volumes ne peuvent être modifiés, plafonds de construction déjà atteints sur certaines parcelles, résistance probable de copropriétaires peu enclins à accueillir des locataires de logement social. Et même si elles se multipliaient, les surélévations ne représenteraient qu’une fraction des besoins : sur les 27 264 logements sociaux projetés à Barcelone en 2024, seuls 4 485 étaient prêts à être construits.
Pour le Syndicat des locataires, les priorités sont ailleurs « modifier la réglementation actuelle pour que les loyers baissent réellement et pas seulement se stabilisent, introduire des reconductions automatiques des contrats de bail, comme vient de le faire le Royaume-Uni, et interdire les pratiques spéculatives de rachat-expulsion-revente. »
« Aucune stratégie unique ne va résoudre le problème », insiste l’architecte. « Contrôler les fonds vautours, reconvertir les bureaux vides, rétablir le droit de préemption municipale » pour elle, c’est l’ensemble de ces leviers, actionnés simultanément, qui peut faire la différence. Construire sur les toits peut faire partie de la réponse. À condition de ne pas en faire une simple vitrine.
