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Se loger à Barcelone – Les différents contrats de location

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Vous vous installez à Barcelone et cherchez un appartement à louer ? Vous planifiez des vacances en Catalogne? Un point sur les différents contrats de location en vigueur en Espagne, avec l’agence SLABcn.

Mis à jour le 2/2/2016 – Photo: Engel & Volkers

La Catalogne et surtout Barcelone vous intéressent ? Et il vous faut donc un logement car :

– vous venez étudier ou travailler à Barcelone,
– vous avez décidé de vous y expatrier,
– vous y partez en vacances bientôt,
– vous êtes sur place déjà et vous recherchez une colocation (peut-être pour la énième fois),
– l’été arrive et il vous faut absolument un “atico” ou une grande terrasse…


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Vous avez saisi, il y a de nombreuses raisons qui poussent une personne à rechercher un nouveau logement. Et nous savons que beaucoup d’entre vous ne se sentent pas toujours à l’aise avec les différents contrats de location espagnols et notamment avec le jargon immobilier utilisé. Alors lorsqu’on investigue le sujet, on finit par constater que la législation Espagnole propose des cadres contractuels variés et censés répondre à diverses situations de vie. Voici donc un éclairage sur les subtilités que présentent ces différents contrats de location pour particuliers.

Le contrat de location longue durée : le plus connu

En Castillan, il se nomme de plusieurs façons: « el contrato de largo tiempo », « el contrato de larga estancia »ou« el contrato con una duración larga ». Il s’agit d’un contrat dédié aux séjours long terme. Il a l’avantage d’apporter des garanties de durée, de tranquillité aux locataires mais aussi aux propriétaires. Dans un contrat de location lambda, le locataire est nommé « arrendatario » ou « inquilino » et le propriétaire est désigné sous l’appellation « arrendador ».

Les caractéristiques :

– La durée réglementaire varie de 6 mois à 3 ans. Au bout des trois années écoulées, les conditions du contrat peuvent être revues entre les deux parties telles que par exemple le montant du loyer ou le propriétaire peut tout simplement récupérer son bien. Les charges eau/électricité/gaz sont à payer par le locataire et le contrat de location peut être renouvelé deux années supplémentaires à l’issue des 3 premières années.

– Le montant minimum de caution légal est de 1 mois minimum. Le propriétaire peut toutefois vous réclamer dans son droit une caution plus élevée. Dans les faits, on constate dans les annonces immobilières de Barcelone que l’on demande plus souvent 2 mois de caution.

– Les clauses de rupture légales et les exceptions : un contrat de location longue durée peut être rompu au bout de 6 mois et le locataire peut rompre son contrat sans invoquer de raison spécifique au propriétaire. Avant 6 mois, il n’est pas possible de rompre ce contrat sans risquer de payer des indemnités au propriétaire. Très souvent le locataire sera redevable des loyers des mois manquants pour atteindre les 6 mois minimum obligatoire. Un arrangement peut éventuellement être négocié avec l’agence ou le propriétaire si le locataire s’engage à retrouver un remplaçant qui paiera les loyers manquants sur la période en question. D’autres exceptions tel que le décès du locataire ou un divorce peuvent être étudiées sans demande d’indemnités de la part de l’agence ou du propriétaire.

– Personnes concernées : toute personne qui s’engage à rester au moins une année dans le logement.

– Cadre réglementaire : le contrat de location longue durée le contrat temporaire  est réglementé par la loi LAU 29/1994, du 24 novembre 1994 (Ley de arrendamiento urbano).

Le contrat temporaire : le moins connu et pourtant…

En Castillan, on l’appelle « el contrato temporada ». Il s’agit d’un contrat de location temporaire et qui n’est donc pas destiné aux personnes recherchant un logement de résidence permanent. Sa durée légale varie de 1 à 11 mois. Ce sont des logements obligatoirement meublés/équipés, les charges eau/électricité/gaz sont à payer par le locataire et le contrat de location peut être renouvelé.

Il apparaît donc comme une sorte de contrat de location alternatif entre le contrat longue durée et le contrat de location touristique. Sur les faits, il semblerait qu’il soit peu proposé par les acteurs du marché immobilier sur Barcelone. Certainement car il n’assure pas un rendement locatif pérenne sur le long terme aux propriétaires ou qu’il fait peur en raison des prix pratiqués (Exemple : un studio vide en contrat longue durée sera loué à 500€/mois, et en contrat temporaire il sera loué au moins à 750€/mois meublé et équipé).

Notre enquête nous a fait cependant découvrir que ce contrat pouvait néanmoins intéresser une multitude de personnes et répondre à diverses situations de vie. Comme par exemple, les étudiants d’écoles de commerce, les stagiaires, les contrats VIE, les expatriés envoyés en mission temporaire par leurs employeurs sur la ville, ou plus surprenant les personnes en période d’essai professionnelle en attente de validation de leur CDI, les couples avec enfant qui se séparent en recherche urgente d’un logement longue durée, etc. Certains acteurs du marché comme ShBarcelona se sont d’ailleurs ultra-spécialisés sur le contrat temporaire en proposant même des services de conciergerie très orientés expatriés. Comme par exemple fournir :

– des contrats de location rédigés en plusieurs langues (français, anglais, italien, allemand,etc.). Vous comprendrez au moins à 100% ce que vous allez signer et serez moins surpris au moment de l’état des lieux de sortie.

– des logements de très nettement meilleure qualité que ceux proposés en contrat longue durée et quasiment tous situés en centre ville de Barcelone.

– des services de conciergerie pratiques et ouverts 24h/24pour répondre à des demandes variés (panne d’électroménager, dégât des eaux, remplacement d’un jeu de clés perdues au cours par exemple d’une soirée arrosée, etc.) et le tout inclus déjà dans le prix de votre loyer.

Les caractéristiques :

– La durée réglementaire du contrat temporaire varie de 1 mois à 11 mois.

– Le montant minimum de caution légale est de 2 mois pour les appartements meublés et équipés. Toutefois, le propriétaire ou l‘agence peuvent, s’ils le souhaitent, la réduire à un mois.

– Les clauses de rupture légales et les exceptions: S’il s’agit d’un contrat de location temporaire dit « fermé » c’est-à-dire de date à date, aucune clause de rupture n’est possible et ne sera acceptée. Si vous souhaitez partir avant la fin de date du contrat, vous serez redevable du loyer jusqu’à la date de fin de contrat. Pour le contrat de location temporaire dit « ouvert » c’est-à-dire que le contrat est de maximum 11 mois, le locataire peut quitter son appartement quand il le souhaite mais il devra au préalable envoyer une lettre de résiliation avec deux mois d’anticipation au propriétaire.

– Personnes concernées : Etudiant d’école de commerce, stagiaire professionnel, expatrié en mission professionnel temporaire, personne suivant un traitement médical à Barcelone, personne réalisant des travaux chez soi sur quelques mois, nouveaux arrivants sur Barcelone se laissant quelques mois pour découvrir la ville et pour trouver un logement longue durée, personnel enseignant, chercheurs, etc.

– Cadre réglementaire : le contrat temporaire  est réglementé par la loi LAU 29/1994, du 24 novembre 1994 (Ley de arrendamiento urbano).

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Le contrat de location touristique : une option économique pour les vacanciers

Il s’agit d’un contrat de location d’un logement entier, loué à fins touristiques et qui détient une licence touristique fournie par la mairie. Ce sont souvent des logements cédés en gestion à des agences immobilières spécialisées dans les séjours de vacances. Ces biens ont l’avantage d´être entièrement meublés et équipés,les charges eau/gaz/électricité/frais d’agences sont déjà inclus dans le prix du loyer et ils sont gérés par une armada de professionnels de la conciergerie(ménage, blanchisserie, concierge dédié, etc.).

Les caractéristiques:
– La durée réglementaire varie de 1 jour à 31 jours.
– Le montant minimum de caution n’est pas règlementé.
– Clause de rupture de contrat : aucune car le séjour est payé d’avance.
– Personnes concernées : Vacanciers, visites familiales, personnes en traitement médical sur la ville, tourisme d’affaire, etc.
– Cadre réglementaire :Décret 159/2012 du 20 novembre, d’Establiments d’allotjamentturístici d’habitiatge D’us turístic.

En conclusion…

Alors vous l’aurez compris : à chaque besoin sa solution ou plutôt son contrat de location ! Avec cet éclairage, nous espérons vous avoir aidé à mieux comprendre le cadre réglementaire régissant le régime contractuel des locations aux particuliers d’Espagne. Suite à cette investigation, on a fait du contrat temporaire notre chouchou surtout quand nous avons compris les nombreux avantages et services qu’il pouvait apporter en tant qu’expatrié. A vous maintenant de nous donner vos avis constructifs sur le sujet et éventuellementde faire partager à la communauté française de Catalogne vos expériences.