Vous envisagez d’investir dans un appartement de vacances. Mais avant de vous lancer, vous aimeriez vous faire une petite idée du niveau de rentabilité de l’investissement immobilier vacances.
C’est une excellente approche. Mais pour savoir quelle rentabilité espérer en location saisonnière en France, il faut prendre un certain nombre d’éléments en compte. Il s’agit notamment du prix d’achat, du taux de remplissage, de l’environnement réglementaire, des coûts et de la fiscalité.
Calculer la rentabilité du bien à mettre en location saisonnière
Pour bien investir dans une maison de vacances, il est primordial d’évaluer sa location saisonnière rentabilité. Comme vous le savez, lorsqu’on investit, c’est dans le but de dégager un profit intéressant. Par conséquent, pour éviter les mauvaises surprises au moment d’investir dans une résidence de tourisme, à notre avis, il vous faut estimer en amont son rendement.
Pour le faire, vous devez diviser les loyers perçus dans l’année par le prix d’achat de l’immobilier. Puis multiplier le résultat ainsi obtenu par 100. Cela vous permettra d’obtenir le rendement brut du bien en question. Vous pouvez réaliser cette opération sur plusieurs résidences de tourisme afin de comparer leur rentabilité.
Mais notez que ce calcul est imparfait. Car, il n’intègre pas les données aléatoires, comme la fiscalité…, qui ont pourtant une incidence directe sur la rentabilité de l’investissement en résidence tourisme en mer ou ailleurs.
Prix et rentabilité de l’investissement locatif vacances
Le coût de l’investissement est une donnée fixe qui a une incidence non négligeable sur le rendement du bien. En effet, plus le logement de vacances vous revient cher, moins son rendement est considérable.
Ainsi, pour optimiser la rentabilité de votre bien immobilier locatif, vous devez déjà l’acheter à un bon prix. Ce prix doit inclure tous les frais liés à son acquisition (frais de notaire ou taxes payées à l’État ou la collectivité locale).
Pour cela, vous devez éviter de céder au coup de cœur ou investir en bord de mer ou ailleurs, ne vous sera pas vraiment profitable.
Taux de remplissage et attractivité du bien immobilier
La rentabilité d’un bien en location saisonnière dépend également de son taux d’occupation. Plus le bien est attrayant, mieux il est situé et plus il est rentable.
Par conséquent, au moment d’investir dans une résidence de vacances, vous devrez vous assurer qu’elle bénéficie d’une bonne visibilité. Ce critère est essentiel, car il détermine le taux de remplissage annuel. Ce taux est égal au nombre de nuitées louées divisé par le nombre de nuitées proposées ; le tout multiplié par 100.
En France, en fonction de la commune, ce taux évolue. Il est situé en moyenne entre 40 et 75 %. Cela va sans dire que plus il est important et plus le profit le sera aussi. Faites donc bien vos calculs avant d’investir dans l’immobilier saisonnier.
Impact des charges sur la rentabilité de l’investissement résidence tourisme
Les différents coûts liés au bien influent aussi sur son rendement réel. Puisqu’ils sont inhérents à la gestion location saisonnière et qu’ils sont généralement déduits du revenu net, ils doivent aussi être pris en compte dans le calcul de la rentabilité du bien loué.
Les charges dont il est ici question sont l’assurance habitation, les consommables (électricité, eau, gaz, etc.), l’abonnement Internet, les frais d’entretien… et les commissions prélevées par les sites d’annonces et autres.
Les personnes qui ne peuvent pas s’occuper elles-mêmes de l’accueil des locataires peuvent confier cette tâche à un service spécialisé. Mais, le cas échéant, cela fera davantage baisser la rentabilité de la location de courte durée. Car, en plus de tous les frais ci-dessus, elles devront aussi déduire les frais de conciergerie des loyers perçus.
Vous prévoyez déléguer toute la gestion locative à une entreprise spécialisée. Si oui, sachez alors que la commission peut aller jusqu’à 20 % de vos loyers.
Fiscalité en location saisonnière, une donnée à ne surtout pas négliger
Parmi les personnes qui choisissent d’investir dans une maison de vacances, nombreuses sont celles qui ne tiennent pas compte de la fiscalité au moment de calculer le rendement d’une location saisonnière.
Or, les impositions (taxe foncière, taxe d’habitation, micro-BIC, CET, …) constituent une dépense incompressible et obligée. Et en tant que telles, elles amputent inévitablement la rentabilité du bien immobilier loué sur une courte durée.
En effet, plus votre Tranche marginale d’imposition augmente (TMI) et moins votre investissement village de vacances est rentable. C’est la raison pour laquelle vous devez tenir compte de tous ces éléments avant d’investir dans une résidence de tourisme.
