La crise politique espagnole liée aux décrets visant à réguler le marché de l’immobilier continue avec la réactivation immédiate de 10 mesures qui avait été rejetées par le parlement.
Tout est parti de l’expulsion de Mari Carmen, 88 ans, de son logement, après qu’un fonds vautour a multiplié son loyer par cinq. Face à l’émotion populaire, Pedro Sánchez a présenté en urgence deux décrets ambitieux visant à limiter la hausse des prix et à rendre les expulsions plus difficiles. La droite ayant voté contre, les mesures ne sont pas entrées en vigueur. Pour frapper du poing sur la table, le Premier ministre a dissous le Parlement et convoqué des élections législatives anticipées le 29 novembre prochain.
Nouveau rebondissement en pleine campagne électorale : Pedro Sánchez a présenté à nouveau ces mesures devant le Conseil des ministres. Elles entrent immédiatement en vigueur et resteront applicables pendant 30 jours. Passé ce délai, un nombre réduit de députés de permanence, le Parlement étant dissous, devront se prononcer sur leur maintien. Contrairement à la séance pleiniére du parlement, dans cette instance réduite le gouvernement dispose de la majorité pour obtenir le vote favorable de son décret. Voici toutes les mesures actuellement applicables.
Les loyers sont congelés
Le décret prévoit un gel des loyers lors des renouvellements annuels. Le loyer ne pourra augmenter que de 2 % maximum lorsque son montant est inférieur à la moyenne fixée par l’Indice de référence.
En revanche, si le loyer est déjà supérieur aux prix de référence, le propriétaire ne pourra appliquer aucune hausse lors du renouvellement annuel du contrat.
Jusqu’à deux années supplémentaires dans son appartement
Tous les baux en cours arrivant à échéance avant le 31 décembre 2028 seront prolongés de deux ans, aux mêmes conditions que le contrat actuel.
Pour pouvoir en bénéficier, il faudra toutefois être à jour des huit derniers paiements de loyer. La prolongation ne s’appliquera pas si de nouvelles conditions sont convenues entre les parties ou si le propriétaire a besoin du logement pour lui-même ou pour des membres de sa famille.
Les locations temporaires beaucoup plus encadrées
La modification de la loi oblige désormais à justifier d’un « motif réel et dûment établi » pour conclure un contrat de location saisonnière. L’absence de justificatifs ou la prolongation du contrat au-delà de douze mois « sans justification » entraîneront sa requalification en bail de résidence principale.
Par ailleurs, le loyer des contrats de location temporaire devra respecter le plafond lié à l’Indice de référence des locations de logements (IRAV) pour les révisions annuelles.
Le texte précise toutefois que les contrats saisonniers conclus avant l’entrée en vigueur de la loi resteront soumis à l’ancienne réglementation, qui offre moins de protections et n’impose ni justificatifs ni requalification automatique en résidence principale en cas de non-respect des conditions.
En revanche, si ces contrats saisonniers sont renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi, ils seront soumis au nouveau décret et les justificatifs exigés devront être fournis.
Interdiction de louer chaque chambre plus cher que l’appartement entier
Les locations par chambre sont elles aussi directement visées.
La somme demandée pour l’ensemble des chambres louées séparément dans un appartement ne pourra pas dépasser le loyer applicable à la location de l’ensemble du logement.
Le texte fait également explicitement référence aux zones de marché locatif tendu, où la location d’un logement à la chambre devra respecter les plafonds de loyers en vigueur.
Autre nouveauté : les mises à disposition de chambres par des organismes du tiers secteur à but non lucratif, dans le cadre de programmes d’accueil, sont exclues de cette réglementation.
Enfin, la loi oblige les plateformes de location de courte durée à publier des informations véridiques et conformes à cette nouvelle réglementation.
Des expulsions suspendues jusqu’en 2030 dans certains cas
La protection des personnes vulnérables est prolongée jusqu’au 31 décembre 2030.
Le dispositif concerne notamment les locataires vulnérables sans solution de relogement lorsque le logement appartient à certaines sociétés ayant acquis des biens ou des portefeuilles de prêts immobiliers à des prix très inférieurs à leur valeur.
Un juge pourra suspendre l’expulsion même lorsqu’une décision judiciaire a déjà été prononcée, à condition que l’expulsion n’ait pas encore été matériellement exécutée.
Le décret prévoit également un mécanisme destiné aux autres propriétaires lorsque le locataire est vulnérable et que l’administration n’a fourni aucune solution de logement.
Certaines acquisitions immobilières interdites jusqu’en 2028
Le gouvernement introduit également jusqu’au 31 décembre 2028 une restriction visant certaines opérations immobilières considérées comme spéculatives.
La mesure ne concerne pas indistinctement tous les investisseurs. Le texte vise les entités dont l’objet social comprend l’acquisition de biens immobiliers et limite notamment l’achat de logements à un prix inférieur à 70 % de leur valeur de marché estimée. Plusieurs exceptions existent, notamment pour le logement social ou abordable.
Une nouvelle réduction d’impôt pour certains locataires
Le texte crée également, pour la première fois depuis une décennie, un avantage fiscal spécifique pour les locataires.
Cette réduction d’impôt pourrait, selon la ministre du Logement, bénéficier à 1,6 million de foyers. Concrètement, le décret instaure une déduction fiscale de 10 % des loyers versés pour les personnes disposant de revenus allant jusqu’à 33 007,20 euros. Elle ne sera donc pas réservée aux jeunes ni aux habitants des zones de marché locatif tendu, comme cela avait été initialement envisagé.
Le texte impose toutefois plusieurs conditions pour pouvoir en bénéficier. Pendant au moins six mois de l’année, ni le contribuable ni aucun membre de son foyer ne devra être propriétaire, seul ou conjointement, de la totalité d’un autre logement, ni disposer d’un droit réel d’usage ou de jouissance sur un logement situé à moins de 50 kilomètres du logement loué.
Une exception est prévue lorsqu’une décision administrative ou judiciaire empêche la personne concernée d’utiliser cet autre logement comme résidence.
Des avantages fiscaux aussi pour les propriétaires
Le décret déductions fiscales pour les propriétaires bailleurs. Elles pourront atteindre 100 % des revenus locatifs perçus lorsque le propriétaire baisse le loyer de 5 %, sous réserve de respecter plusieurs conditions.
Les locations touristiques soumises à 10 % de TVA
Certaines locations de courte durée seront également soumises à la TVA à 10 %.
Sont notamment concernées les locations d’appartements meublés d’une durée maximale de trente nuits lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence habituelle du propriétaire, ainsi que les hébergements proposant certains services comparables à ceux de l’hôtellerie.
Les municipalités situées dans des zones de marché tendu pourront par ailleurs appliquer des majorations de taxe foncière espagnole, l’IBI, aux logements touristiques. La majoration pourra atteindre 50 %, 100 % pour les propriétaires d’au moins deux logements touristiques et jusqu’à 150 % pour ceux qui en détiennent au moins quatre.
Jusqu’à 50 000 euros sans intérêts pour acheter son premier logement
Le gouvernement financera, par l’intermédiaire de l’Institut de crédit officiel (ICO), une ligne de prêts destinée aux particuliers pour l’achat de leur première résidence, financée par le ministère du Logement.
Le dispositif « Tu Casa » permettra de financer l’apport nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier, dans la limite de 50 000 euros ou de 20 % du prix du logement si ce montant est inférieur. Le prêt bénéficiera d’un différé de remboursement correspondant à la durée du crédit immobilier, dans la limite de 30 ans, et sera sans intérêts.
Les logements acquis grâce à ce dispositif seront toutefois soumis à un plafond de prix en cas de revente. Lors de la deuxième vente et des suivantes, le prix ne pourra pas dépasser le prix d’acquisition initial, actualisé en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC). La valeur de certains travaux de rénovation ou d’amélioration pourra également être prise en compte, selon des modalités qui seront précisées par voie réglementaire.
L’objectif du gouvernement est que ces aides, contrairement aux dispositifs existants, ne soient pas réservées aux jeunes et ne comportent aucun critère d’âge.
